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到访客户转化率变慢 一线城市楼市加速"变天"

2017-07-30 13:04 来源:网络整理
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“没有最严,只有更严”房地产调控,起于2016年9月30日,至今算来,已实施10个月。调控火力点头号目标的北京、上海、深圳等一线城市,无论是房价上涨幅度,还是成交量,均掉头直下。

弥漫于2016年的房企“不差钱”的拍地豪气,也已经结束。在金融监管 “围堵”各类金融杠杆、货币市场资金利率上行的双重压力下,房地产再次进入“大考”时刻。

“房地产对GDP的贡献比例正在下降,现在房地产行业也已经进入了限制性发展周期,不可能像过去那样保持高速增长。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为,一线城市量价齐跌,很难创新高,重要原因是土地供应一直在缩减。

政策已形成效力

来自龙湖集团内部采用二级客数的转化率监测发现,房地产市场已经发生实质性变化。所谓二级客数,指的是到达售楼处的客户的来往,转化率指的是有多少人买了房子。龙湖集团副总裁袁春在刚刚结束的博鳌21世纪房地产论坛上表示,这一数据在今年3月份达到最高点,来到龙湖售楼处的100个客户有13人买了房子。到6月份,这一数据已经下降到11人。龙湖监测的另一个数据是客户来了多少天形成成交,3月份大概是3.3天,6月份监控的数据是7.6天。“这是一个判断指标,从指标来看,政策已经形成效力,下半年一定会体现出来,我们只能谨慎地看待市场。”

在房价方面,7月18日,国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格数据。6月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。同比方面,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅连续回落。

在销量方面,某房地产研究院报告显示,7月上半月,监测的50个典型城市新建商品住宅销售面积为1136万平方米,环比6月上半月减少2%,同比减少20%。同比来看,50个城市中有33个城市出现同比下跌,其中跌幅最大的城市为北京,同比跌幅为74%。从不同类型城市来看,7月上半月,一二三线50个典型城市新建商品住宅销售面积环比增幅分别为-8%、8%和-13%,同比跌幅分别为56%、12%和18%。一线城市销售量下滑最为明显。

如果说开发商在去年年底时尚对调控政策的严厉程度存有迷惑,现在几乎所有开发商都已意识到,市场调控短期内不会放松。

在不可抗的政策局势下,开发商纷纷积极寻求转型创新路径,从单一开发向生活、产业领域延伸,存量市场、轻资产模式成为主要攻坚方向。

欧阳捷同样认为对一线城市应该谨慎看待,“一线城市现在是限人、限地、限钱、限投资投机,房地产行业已经进入全线限制性发展周期,市场蛋糕会逐渐缩小。”

供应量不足正在导致成交量下降,袁春估计下半年的成交量将进一步萎缩。作为从业者,袁春感受到政府调控力度空前,“基本上没有商量,我觉得今年年底放松是不可能的,明年可以期待,但应该是明年下半年以后的事。”

找路者与坚守者

一线城市历来是大型房企的粮仓。在增量市场被扼制,业绩压力又必须解救之局面下,开发商纷纷寻求新的业绩增长点。绿地在北京商办项目体量较大,但在北京对商住项目进行严厉限购整顿之后,绿地在6月6日将原来的京津房地产事业部更名为京津冀房地产事业部,企业发展重心转向河北,特色小镇成为京津冀房地产事业部新的发展战略。

在一线城市,增量市场机会减少,开发商不得不关注、抓取存量市场的机会。欧阳捷表示,租赁住宅将成为一线城市的主流,一旦有机会,新城控股就会参与竞拍。7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交,竞得两幅地块的公司均为国有企业。

7月26日,住建部表示,将通过立法明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

这进一步说明,未来一线城市的商品住宅市场会有所萎缩,政府将鼓励租赁市场的发展。欧阳捷认为,开发商开发租赁住宅要解决两大难题,一是只租不售带来的现金流问题,二是要避免亏损,政府应该通过让利、降低地价让开发商有盈利空间。

一二线城市坚守者绿城中国,其执行总裁李青岸在博鳌21世纪房地产论坛上表示,尽管三四线城市房价出现明显上涨,但绿城认为三四线城市依然不是房地产投资的主要方向,绿城仍然坚持北上广深一线城市和核心二线城市的布局。

面对一线城市出现的变化,李青岸表示,绿城在提升开发专业化水平的同时,积极寻求转型创新的路径,成立了小镇集团和管理集团。以开发领域为依托,向生活、产业领域延伸。绿城管理集团是绿城向代建领域领域延伸的重要平台,是开发领域中的轻资产模式。从数据上,李青岸相信绿城的市场地位,“绿城中国的待建项目,已经达到166个,总的建筑面积已经达到4881万平方米,可售金额达到2848亿元,总代建费收入金额达到131亿元”。根据中国指数院公布的中国房地产代建行业发展平均收益的数字,绿城的总代建总建筑建筑占代建行业的比例达到45%,项目销售金额占到代建行业比例的19%。




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